Strata versus Stratum
Strata en stratum zijn speciale titels die door de regering van Australië zijn geïntroduceerd en later door verschillende andere landen zijn overgenomen als het gaat om eigendom van appartementen of flats. Er is veel overlapping in deze twee speciale soorten titels die verwarring bij de mensen veroorzaken. In dit artikel wordt geprobeerd deze verschillen te verklaren door de kenmerken van de typen strata en stratum-eigendom te benadrukken.
Zowel strata als stratum zijn vormen van titels die zijn gebaseerd op het concept van eigendom, dat land verdeelt in strata of ruimtes waarbij kopers eigendomsrechten verwerven op ruimtes of eenheden, samen met gezamenlijke rechten op gebieden die vaak worden gebruikt. Deze titel ontstond voor het eerst in NSW in 1961. Dit type eigendom, bekend als strata-titel, is een standaard geworden in de rest van de staten en ook in enkele andere landen. Strata-titel wordt vaak gebruikt in gevallen van verticale onderverdeling, een praktisch voorbeeld hiervan zijn de eigendomsrechten van de koper in een appartement. Het is vergelijkbaar met de rechten van de koper in een condominium, in de VS en Canada.
Een andere belangrijke regeling die is ingevoerd om de eigendomsrechten van kopers in flats of appartementen uit te leggen, is de stratum title. Hier zijn de ruimtes opgedeeld in kavels, waarbij de gemeenschappelijke ruimte zoals trap, oprit etc ook wel kavel wordt genoemd en bij de kavels is inbegrepen. Nu is bekend dat de oprit, de tuinen, het terras bovenaan enz. Eigendom zijn van het servicebedrijf en om deze woning als een extra kavel in de onderverdeling op te nemen, levert dit moeilijkheden op als het gaat om het vennootschapsrecht. Dit beleid om in de onderverdeling naar gemeenschappelijk bezit te verwijzen als een eenheid, is ook niet op prijs gesteld door geldschieters, aangezien zij dit eigendom niet als een zekerheid beschouwen.
In het eigendomsplan van het stratum-eigendomsrecht heeft elke koper van de flat de titel van de eenheid die hij heeft gekocht, samen met aandelen in het bedrijf die rechten op het gemeenschappelijk bezit hebben. Deze kopers zijn het eens over kwesties die de verantwoordelijkheden en bijdragen van kopers verklaren in termen van gemeenschappelijk bezit.
Wat is het verschil tussen Strata en Stratum?
• Uit bovenstaande beschrijving blijkt duidelijk dat de titels verschillen vanuit het oogpunt van geldschieter die het aandeel van de koper in het gemeenschappelijk bezit moet aanvaarden, wat meer een verantwoordelijkheid en inbreng is zodat het gemeenschappelijk bezit gemakkelijk kan worden onderhouden. Het is dit verschil in de behandeling van het gemeenschappelijke bezit als zekerheid waardoor kredietverstrekkers een andere rentevoet op stratumtitel bieden, die iets hoger is.
• Het is dus beter voor een koper in een stratum-regeling om bij de kredietverstrekker na te gaan of hij bereid is de aandelen van de koper te aanvaarden bij het onderhouden van het gemeenschappelijk bezit als zekerheid.
